Construire son patrimoine immobilier en euros en tant que Français résident au Canada.

Lorsqu'il s'agit d'investir, l'option préférée des Français, y compris les Français au Canada, reste principalement l'immobilier traditionnel. Pourtant, ce type d'investissement présente plusieurs inconvénients. Tout le monde n'a pas nécessairement l'envie ni le temps de gérer des locataires, de contracter un crédit sur 20, 25, 30 ans, ou de s'occuper de la gestion administrative que cela implique. Si tu cherches une alternative plus simple et avec moins de risques, il existe une option : l'investissement en "pierre-papier" via les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier de manière passive. La gestion est entièrement prise en charge par la société de gestion, ce qui inclut l'achat des biens, la gestion des locataires et les travaux nécessaires. Ce type d’investissement séduit particulièrement les Français, car il permet de diversifier son patrimoine tout en bénéficiant d'un rendement stable d'environ 4 à 6 % par an historiquement, après déduction des frais de gestion, avec un niveau de risque modéré.

Il est également possible d'investir dans les SCPI à crédit, ce qui permet de profiter d’un effet de levier financier; avec la baisse des taux, cette option est redevenue très attractive. Avant de se lancer, il est essentiel de bien comprendre comment fonctionnent les SCPI, quels en sont les avantages, les performances attendues, les frais, les risques et la fiscalité, ainsi que la manière de sélectionner les meilleures SCPI.

Les SCPI fonctionnent en mutualisant l’argent de plusieurs investisseurs pour acquérir des biens immobiliers locatifs, tels que des bureaux, commerces ou logements. Ces biens peuvent être situés en France ou à l’étranger. En investissant dans une SCPI, tu deviens propriétaire de parts de cette société, qui redistribue ensuite les loyers et les plus-values générées par les biens acquis. Du point de vue réglementaire, les SCPI sont encadrées par l'Autorité des marchés financiers (AMF).

Ce type d’investissement est présent depuis les années 70 et s’est largement développé en France. Il existe quelques grandes catégories de SCPI : celles de rendement, qui visent à fournir un revenu régulier; et celles à objectif fiscal, qui offrent des avantages fiscaux; De plus, différents secteurs immobiliers sont accessibles via les SCPI : l’immobilier d’entreprise, les commerces, ou encore les thématiques spécialisées comme les cliniques ou les résidences étudiantes.

Les SCPI offrent plusieurs avantages : une rentabilité plutôt stable autour de 4 à 6 % par an, une diversification du risque grâce à un portefeuille immobilier varié, une gestion totalement passive, une accessibilité avec des parts disponibles à partir de quelques centaines €, et la possibilité d'acquérir des parts à crédit.

En termes de performance, deux facteurs influent sur les rendements des SCPI : les loyers perçus et la valorisation des biens détenus.

Les frais liés aux SCPI sont aussi un élément important à prendre en compte. Il y a notamment les frais de souscription, souvent perçus à la sortie, qui varient entre 8 % et 12 % et les frais de gestion, autour de 10 à 12 % des loyers. Cette dernière inclut la recherche d’immeubles, la mise en place de locataires et les charges liées à la propriété et à la location. Un autre point à noter est le délai de jouissance : il peut s'écouler plusieurs mois avant que l'investisseur commence à percevoir ses premiers loyers.

De plus, bien que les SCPI présentent de nombreux atouts, elles comportent également certains risques : la fluctuation des prix de l'immobilier, la baisse des loyers perçus, le risque de change pour les SCPI investissant à l’étranger, et la liquidité limitée des parts, rendant leur revente parfois difficile.

Pour investir dans les SCPI, trois options s'offrent à toi : passer par une assurance-vie, investir directement auprès d’une société de gestion, ou faire appel à un courtier spécialisé, ce qui permet généralement de bénéficier d’une gamme plus large et de conseils adaptés sans frais additionnels, car le gestionnaire de la SCPI reverse une partie des frais directement au courtier.

Avant de choisir une SCPI, il est important d'examiner plusieurs critères : la capitalisation, la réputation de la société de gestion, la diversification du portefeuille, le taux d’occupation, les rendements historiques, et les frais d’entrée. Tous ces critères font partie du processus de sélection de la gamme de placements SCPI que je propose à travers Equance Gestion privée internationale.

En ce qui concerne la fiscalité, les revenus des SCPI investissant en France sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut fortement impacter ton rendement net. Il existe cependant des moyens d’optimiser la fiscalité, par exemple en choisissant des SCPI Européennes, qui ne sont pas autant imposées et pas soumises aux prélèvements sociaux de la France.

En résumé, les SCPI représentent un moyen attractif et passif de diversifier ses investissements dans l’immobilier. Toutefois, comme pour tout investissement, il est crucial de bien comprendre les frais, les risques et la fiscalité pour prendre des décisions éclairées.

Si tu as besoin de conseils afin d’optimiser ton patrimoine Franco-Canadien, que cela soit à travers des SCPI ou autres solutions, contacte moi sur Linkedin ou à mgouraud@equance.com.